แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ แต่ยังถือได้ว่าเติบโตต่ำกว่าที่ควรจะเป็น เมื่อเทียบกับศักยภาพที่มีและเทียบกับภูมิภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของ GDP ซึ่งต่ำกว่าระดับ 10% ของ GDP ในยุคเฟื่องฟูก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเอเชียอย่างมาก โดยระดับราคาในธุรกิจนี้ยังคงอยู่ในระดับเดียวกันหรือต่ำกว่าแนวโน้มของภูมิภาค โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
ปัจจัยด้านโครงสร้างมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยิ่ง สัดส่วนของประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมืองนั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับระดับรายได้ ประชากรไทยเพียง 32% เท่านั้นที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง ซึ่งต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย (48%) มาเลเซีย (68%) และเกาหลี (81%) ยิ่งไปกว่านั้น การไม่มีชุมชนเมืองขนาดใหญ่ในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ทำให้กรุงเทพฯ มีสัดส่วนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้สมดุลกับพื้นทื่อื่น ๆ ในไทย โดยปัจจุบันกรุงเทพฯ มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเกือบครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัย และกว่า 75% ของพื้นที่สำนักงาน ลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลง โครงสร้างของครัวเรือนกำลังเปลี่ยนไป โดยจำนวนครัวเรือนแบบใหม่ๆ (เช่น คนที่อาศัยอยู่คนเดียว ครอบครัวคู่สมรสไม่มีบุตรและครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยว) เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับสัดส่วนของประชากร นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็เปลี่ยนแปลงด้วย ครัวเรือนรายได้ระดับปานกลางมีความต้องการอาศัยในทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ขณะที่กลุ่มรายได้ระดับสูงชอบอาศัยในบ้านเดี่ยว
อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจมากคือ จะมีการเปลี่ยนแปลงของความต้องการภายในตลาดที่อยู่อาศัยประเภทนั้นๆ ด้วย จากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปนั่นเอง เราได้ระบุตลาดหลัก (segment) สำหรับที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ทั้งที่เป็นตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ พร้อมทั้งอธิบายลักษณะและความต้องการของตลาดดังกล่าว ตัวอย่างเช่น ครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยวที่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มที่จะมีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งส่งผลให้มีความต้องการห้องนอนหลายห้องมากกว่าครอบครัวคู่สมรสมีบุตร
ยิ่งไปกว่านั้น มีการประเมินว่าธุรกรรมที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คิดเป็นเกือบ 70% ของมูลค่าธุรกรรมของทั้งประเทศในปี 2009 แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีผู้แข่งขันมาก ทั้งๆ ที่มีพื้นที่จำกัด จากการวิเคราะห์ของเราพบว่า ความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการตอบสนองความต้องการเฉพาะของทั้งตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ซึ่งเป็นผลจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่สำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้ผู้ประกอบการได้
